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刚需仍是京沪二手房成交主力，改善性需求能否接棒？ - 比赛结果

今年前三个季度，北京二手住宅网签量达到137229套，较去年同期增长5.1%，创下2022年以来同期的最高纪录；上海二手住宅网签量为191563套，同比增长15.5%，自第三季度起，单月成交规模连续三个月刷新近五年同期高点。

进入10月后，二手房市场的活跃态势得以延续。截至10月20日，北京二手住宅和上海二手商品房分别成交7029套和14174套，同比增幅分别为25.9%和37.9%。

总体来看，京沪两地二手房市场成交维持活跃状态，刚需群体仍是成交主力，改善性需求呈现边际回暖迹象。不过，两地在价格走势上出现差异：上海二手房挂牌价格趋于平稳，而北京挂牌价格仍面临下行压力。后续改善性需求能否持续释放，以及成交回升能否推动价格企稳，仍有待观察。

京沪二手房成交维持活跃，价格走势出现分化

北京和上海的二手房市场成交量持续攀升，前三季度两地分别成交13.7万套和19.2万套。受8月需求端政策效应持续显现的带动，京沪市场保持活跃。9月，北京和上海二手住宅分别成交1.6万套和2.1万套，环比分别增长13.7%和2.0%，上海同比增长17.6%，已连续七个月同比上升，而北京同比微降0.5%。

在价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2026年前三季度北京二手住宅价格累计下跌5.32%，北京挂牌均价仍处于下行通道，二季度跌幅收窄，但三季度跌幅有所扩大。上海自3月以来，二手房挂牌价格整体呈上涨趋势，3至7月环比持续上涨，8月小幅回调，9月再次转为上涨0.11%。

刚需仍是京沪二手房成交主力，改善性需求有所恢复

前三季度，北京和上海总价200万元以下的二手房成交占比分别达到51.3%和47.1%，较去年全年分别提升3.1和5.0个百分点。从面积来看，成交也呈现出向小户型集中的趋势。前三季度，北京和上海90平方米以下二手房成交占比分别为62.5%和66.6%，上海较去年全年提升1.7个百分点，北京则与去年基本持平。

与此同时，自5月以来，京沪两地总价300万元以上及90平方米以上的二手房成交占比均较今年4月有所提升，这表明近期成交结构有所优化，部分改善性需求正在恢复。

9月，北京总价300万元以上房源成交占比从4月的20.9%提升至30.9%，其中300-500万元、500-800万元及800万元以上房源成交占比分别提升4.6、3.4和2.1个百分点；上海高总价房源成交占比同样回升，300万元以上房源成交占比提升至33.2%，其中300-500万元房源成交占比提高至18.1%，500万元以上房源成交占比也小幅上升。

此外，京沪两地90平方米以上二手房源成交占比也在逐步提高。9月，北京和上海90平方米以上二手房成交占比分别为38.4%和34.2%，较今年4月分别提升1.6和1.8个百分点。

值得关注的是，9月29日，财政部联合中国人民银行、金融监管总局发布了《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，对购买建筑面积小于120平方米、总价150万元以下的首套房实施购房贷款贴息政策。

由于京沪新房总价较高，受益于财政贴息政策利好的房源主要集中于部分二手房。根据中指数据，今年前三季度，北京面积小于120平方米、总价150万元以内的二手房成交占比为35.0%，上海为30.4%。

挂牌量持续回落，议价空间同步收窄

今年以来，二手房成交量持续放量，挂牌量也延续下降趋势。

根据中指监测，自去年第四季度起，京沪二手房挂牌规模呈现波动下降态势。2026年9月末，北京二手房存量挂牌为11.8万套，环比下降1.1%，同比下降15.7%；上海存量挂牌为8.4万套，环比下降1.2%，同比下降23.8%。在存量挂牌回落的同时，新增挂牌也逐步趋于稳定。

二手房成交量回升，叠加挂牌量回落，议价空间也在同步收窄。

根据中指监测的头部中介数据，今年以来京沪二手房议价空间整体保持平稳。9月，北京议价空间为6.99%，上海为6.42%，均较去年9月的高点显著回落。

综合来看，2026年前三季度京沪二手房市场活跃度维持在较高水平，刚需仍是成交的基本盘，改善性需求出现边际恢复，市场供给压力有所缓解。

展望第四季度，居民购房贷款贴息政策落地，有望对符合条件的首套住房需求形成一定支撑，预计京沪二手房成交仍将保持一定活跃度。总体而言，当前市场修复仍以刚需驱动为主，价格企稳的关键在于改善性需求的持续释放、挂牌规模能否保持稳定，以及居民预期的进一步修复。

本文来自微信公众号“中指研究院”，作者：中指研究，36氪经授权发布。